政府變相炒房？

去年年底老爹在報紙上看到一則新聞，標題是“繼承南部千萬房！想原價出售下場悲劇！”點進去後發現是轉載於PTT的一則貼文，於是去PTT花了點時間找出原文，原Po標題也真會下：“政府變相炒房？”真的有這回事嗎？老爹帶大家來分析一下喔～

這個案子就是典型的踩到房地合一新制！老爹之前文章有分析過，在過去舊制的年代，針對賣屋的財產交易所得稅是只課房屋，不課土地，因此在計算所得稅的時候，會乘以一個叫做房地比的東西，如此一來需要繳的所得會變得非常少，所以過去大家賣房子會覺得比較痛的，其實是繳土地增值稅而非財產交易所得稅；但從民國105年1月1日起，房地合一新制上路，賣房子土地房屋都需要課稅，持有1年以內課45%、持有2年以內超過1年課35%、持有10年以內超過2年課20%、持有超過10年課15%，原則上針對繼承取得的房子可以沿用舊制，但是也僅限於被繼承人在民國105年1月1日前取得的房子，原po的案例媽媽是在民國107年購入隔年往生後由小孩繼承，就必須要適用新制，當時繼承時的取得成本是公告現值250萬，現在要用原本取得的市價1000萬出售，(1000萬-250萬)X35%=262萬，扣掉還沒還完的貸款750萬，等於自己還要多掏12萬才能處理掉這間房子，除非把售價拉高到1405萬，所得稅繳(1405萬-250萬)X35%=404萬，這樣才能不賺不賠的離場，才有原po認為政府變相炒高房價的想法囉～

其實若解讀立法的精神，政府是不希望有短期間買賣房地產的行為，才會設有不同的課稅級距，若要避免踩到房地合一新制，有以下幾個方式：

1.老房子儘量留待繼承，因為繼承取得的房屋可以適用房地合一舊制。

2.若非不得已無法留待繼承想要先移轉給小孩，不論是贈與或是買賣價格都儘量貼近市價，先墊高取得成本，將來要賣的時候所得就會被降低囉～

3.若該房屋符合自用住宅的規定，所得400萬以下免稅，超過400萬的部分課10%財產交易所得，但是6年內以1次為限！相較於若非自住，至少要放滿10年還要被課15%且沒有免稅額，自住非自住差很大啊！

相信老爹，房地合一的影響才會陸續浮現，絕大多數人都還搞不清楚這個新制會帶來的影響有多大，越早了解越知道怎麼幫自己做規劃跟安排囉～