以房養老真的可以讓我們安心養老？

書書老師，我有一個問題不太懂，以房養老的最後一段，為什麼貸款30年，人沒過世，卻還要繼續支付未償還的利息？

隨著高齡化少子化的衝擊，加上社會保險入不敷出即將破產的議題，政府不得不加快腳步來處理人民的退休養老問題，目前的方向有兩個，一個是保單活化，一個則是以房養老。因為小弟固定有在幫長榮航空職的組員上課，日前在群組被問到上述的問題，藉這個機會跟大家做個說明！

首先來認識一下以房養老。以房養老是所謂逆向房貸，跟一般我們買房子熟悉的正向房貸不同。我們買房子的時候，是直接跟銀行貸款取得一大筆錢，然後每個月繳本利給銀行，所以貸款餘額是越來越少的；但是以房養老是我們把房子抵押給銀行跟銀行貸款，銀行每個月撥款給我，隨著每個月撥每個月撥，等於我們跟銀行越借越多，所以貸款餘額反而是越來越高的，我們支付的利息也會因此越來越多，原則上領到的生活費會先內扣掉利息，但利息會越來越高會讓本金越領越少，因此顧及貸款人的退休品質，有規定每月支付的利息不能超過本金的1/3，所以才會有文章中提到每個月生活費38889，扣掉利息每個月生活費最少可以領到25926的說法；至於那這些沒有支付的利息，就會在貸款期滿的時候要求償還，也就是學員問到的，為什麼人沒過世卻還要繼續支付未償還的利息囉。

直接帶大家來算一次就清楚了，報導裡的民眾A，假設2000萬市價的房子貸款乘數抓7成，銀行帶給他總額1400萬的30年貸款，30年相當於360個月，所以直接用1400萬/360=38889就是民眾A每個月跟銀行借的生活費，但借錢是需要付利息的，假設年利率2%，每個月的利率是2%/12=0.167%，所以到了第二個月要付給銀行第一個月的借款利息是38889X0.167%=65，因此第二個月實際會從銀行領到38889-65=38824的生活費，同時因為第二個月總借款金額變成38889+38889=77778，所以第三個月領到38889的時候，要扣掉上個月借77778產生的利息130元，實領38889-130=38759。利息會隨著貸款金額的上升而增加，但因為利息最高不能超過生活費的1/3，所以最高每個月的利息會固定在12963，領到的生活費最高就是38889-12963=25926，至於這些沒有繳清的利息，就會累積到貸款到期的時候一次結清囉～

看懂了嗎？以房養老並不是像很多人以為，可以一直領一直領，等到百歲以後再把房子給銀行就好了；現實的狀況是以房養老也是有貸款年限，假設新聞中最後那段提到的民眾A從60歲申辦以房養老30年貸款，會有兩種可能，一種是90歲到期前就身故，他的繼承人如果用自用資產償還負債，就可以繼承A的，不然就是讓銀行把房子法拍償還貸款，如果還有餘額一樣返還給繼承人；但若A先生90歲的時候依然健在，就必須用自有資產償還負債，不然一樣房子被法拍，若有餘額會返還給A；而最慘的狀況莫過於房子法拍後沒有餘額甚至不夠，那這位90歲的老先生就是房子跟錢都沒有，只剩下看不到盡頭的孤獨歲月了。

最後替大家整理幾個以房養老的缺點，並不是要否定政府的政策，本來每個財務工具都有優缺點，多瞭解才能夠做出最符合自己需求的選擇囉～

1.月給付越來越少，但現實上隨著年齡的提高，用在醫療或是照護的花費只會越來越高。

2.受利率影響很大，若是利率逐年上升，要付給銀行的利息會越來越高，月付金就會遞減的很快。

3.無法真正解決長壽風險，若貸款到期仍生存，就有可能面臨沒房子也沒銀子的窘境。