上一篇提到買房屋共同登記，意外的收到很多人的諮詢，沒想到這樣做的人還不在少數。如果都已經登記下去了，現在要改也來不及了，雖然將來賣屋時會浪費了一個人的一生一次，但總是還有一生一屋可以使用；除此之外，還有另一個節稅的機會，那就是所謂的重購退稅。先稍微帶大家認識一下，房屋交易時買方要繳契稅，賣方則是繳財產交易所得稅以及土地增值稅，而這兩個稅都是有機會做重購退稅的，因為上一篇的主題是在討論土地增值稅，所以今天先繼續就土地增值稅的重購退稅來做討論！
其實重購退稅非常重要，因為在過去尚未實施房地合一之前，賣房子繳土地增值稅是絕大多數人的痛，少則幾十萬，多則上百萬都是有可能的，而且千萬不要認為是要很高房價的房屋才有可能繳到那麼高，重點在於土地的漲價幅度有多少，像老爹婚後租的那間屋齡將近40年的老公寓五樓，原本跟房東談1000萬跟他買，但最後就是因為房東算一算要繳100多萬的土增稅太痛了因此沒有成交。話說回來既然重購退稅這麼重要，為什麼聽過的人不多呢？一來正常人一輩子買賣房屋的機會大概一隻手數得完，沒有經驗是主要原因，加上它又有幾個限制，導致就算知道了，想要申請也來不及了，因此寫這篇文章就是要提醒大家，千萬別又讓自己的權益給睡著了啊！
首先第一個條件，必須符合自用住宅用地，土地所有權人或配偶、直系親屬中任一人在出售及新購地辦竣戶籍登記，並且出售房地前一年沒有營業或出租行為，這個基本上對絕大多數家庭來說沒問題；再來，出售及新購土地上的房屋需為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，這個部分通常也沒有問題；第三，新購的土地要出售的土地貴，這個也合理，不然也不需要退稅了；第四，必須於兩年內完成先買後賣或是先賣後買自用住宅用地，若相隔超過2年，是不符合申請規定的，若是一般家庭的換屋需求，通常一買一賣很正常，只要留意不要超過2年，這個部分一樣沒問題，最大的問題是出在最後一個要件，出售及新購土地所有權人均屬同一人！多大多數人都卡在這一條上。怎麼說呢？以老爹在市場上看到絕大多數的狀況(包含老爹自己家)，都是第一棟房子可能會先登記在先生名下，打拼多年後終於買了第二棟房子，通常公平起見，就會登記在太太的名下，不好意思，一旦這樣，就不符合重購退稅的最後一個要件，喪失了退稅的資格囉！
所以看完了這篇，大家應該知道該怎麼了做了吧？要公平？還是要退稅，自己評估囉～
後記1.
簡單舉個例子讓大家知道重購退稅怎麼計算，公式是新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土增稅)=餘額A，若已繳土增稅<A則全數退還，已繳土增稅>A則退還A，若餘額A<0則不退。假設老爹民國106年出售自用住宅土地移轉現值是450萬，繳了50萬的土地增值稅，107年新購自用住宅，土地現值500萬，500萬-(450萬-50萬)=100萬，因此可以退回50萬；又假設老爹108年新購自宅用地土地現值430萬，109年出售自宅用地移轉現值是450萬，繳納土增稅是50萬，則用430-(450-50)=30萬，就只能退30萬的土增稅。
後記2.
如果腦筋動的夠快的人，會提出一個解套方式，那就是雖然新購的土地登記在太太的名下，但趕快在兩年內把舊房子跟土地從先生名下移轉到太太名下再出售，反正夫妻贈與是免稅的，如此以來新舊土地都在太太的名下，不就符合重購退稅的資格了嗎？老爹在這直接告訴你，這方法是行不通的，除非你先做對一個關鍵！為了查證這點，老爹還特別打電話去國稅局做過諮詢，礙於篇幅有限，如果想知道，再請私下發訊息詢問老爹吧，或是自己要打去國稅局問也是可以的喔～
沒有留言:
張貼留言